■不動産物件のマンションを売却するか貸すかはどう考えるの？！それぞれの違いをご紹介いたします！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/29 17:25
■マンションを売却することor貸すことのメリット・デメリットをご紹介■
マンションを売却するメリットを、2つご紹介いたします。
1つ目 売却代金を得れる可能性がある
もし、高い金額で売却ができたケースは、一時的に大きな利益が得られる可能性があることでしょう。
また、ランニングコストの必要がなくなることは大きなメリットとなります。
2つ目 売却に税制優遇を利用できる可能性がある
マンションの売却時に条件を満たした場合、税制優遇の利用できます。
不動産物件のマンションを売却して売却益が発生したケースでは、売却益に応じて譲渡所得税が課せられるでしょう。
不動産物件の売却の譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超えたケースは20.315％となります。
ですが、売却する不動産物件のマンションが居住用財産だった際、売却益に最大3000万円の控除を受けることが可能です。
また、売却益が3000万円以下のケースの場合は、譲渡取得税はかからなくなります。他には、所有が10年を超えていた場合、税率がより優遇される特例制度を利用することもできます。
居住用財産としてのマンションを売却することが適用の条件となる特例をご紹介いたします。
居住用財産の売却で適用となる可能性がある特例
・3000万円特別控除の特例
個人の方が居住している、もしくは居住用財産として所有していた不動産物件のマンションを売却する際に、要件が満たされているならば「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。
居住用財産の3000万円特別控除は、譲渡所得税から最高3000万円を控除が利用可能となる制度のことです。
譲渡所得は、不動産物件を売却した際に、得られる所得です。こちらは以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝成約価格－（取得費+譲渡費用）
この3000万円特別控除を利用することによって、一般的に譲渡取得税とも呼ばれる譲渡所得に課せられる税金の節税を行うことができます。
・軽減税率の特例（10年超所得軽減税率の特例）
不動産物件の戸建て・マンションなどの居住用不動産の売却を行う際、10年超えの所有期間ならば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
本来であるばらば譲渡取得税や住民税等を合わせて、約20％の税率のところ、特例を活用すると税率が14.21％に税率を抑えることができます。
軽減税率に活用できるのは、譲渡取得のうち6000万円以下の部分になり、仮に1000万円の譲渡所得は行われた際、一般の税率と軽減税率とでは納税の金額に60万円以上の差が発生します。
また、他の特例制度と併用して利用することで更に節税効果をUPさせることができるでしょう。
・特定の居住用財産の買換え時の特例
こちらは、売却利益（譲渡益）を将来に繰り延ばしの制度のことです。
譲渡税とは売却利益に対し課される税金のことで、通常は売却した年の分の確定申告で納税を行わなければなりません。
ですが、特定居住用財産の買換え特例は課税が繰り延ばし可能な制度につき、不動産物件の売却時点で納める譲渡税が減少や、またゼロになることもあります。
ですが、特定居住用財産の買換え特例とは課税するタイミングを将来に繰り延ばしを行う制度であって、免税は行われません。
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
不動産同士の譲渡所得の損益は通算を行うことが可能です。しかし、その他の所得と損益通算を行うということは不可です。
ですが、居住用財産の譲渡損失の損益通算等の要件を満たした場合に限って、その他の所得と損益通算できるようになり、もし相殺しきれなかった損失は翌年以降に繰り越しを行うことが可能となります。
特例制度は2種類あります。そして、売却資産や売却後に居住する物件の種類によっては、適用できる制度は異なります。
・居住用財産買換え等のケースの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例の概要
「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越特例」は、マイホームの売却を行い損失が発生した場合に、新たなマイホームの購入の時にローンを利用して購入の場合に適用できる特例です。
特例要件を満たしたケースは、その他の所得と損益通算することができまので、先に所得を納めた場合は、確定申告で還付されます。もし、特例の適用を行った年のみでは赤字が全て損益通算できなかったケースは、残高は売却した年の翌年以後最大3年、繰越可能です。（合計所得金額が3000万円を超えるケースは、繰越控除の適用はできません）
そして、住宅ローン控除と併用で適用ができますので、売却と購入のタイミングが同じ年であるならば併せて確定申告で特例の適用手続きを行うことになります。
特例を適用するためには、確定申告を行うことが必要になり、確定申告は売却を行った翌年2月16日から3月15日までとなります。
そして、申告期限までに申告書を提出しない場合、特例原則の適用は不可となりますのでご注意ください。
また、逆に売却利益が発生したケースは、確定申告で譲渡所得税を納めることになるでしょう。
・買い替え等などの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらは前章で紹介した特例とおおよそ同じですが、オーバーローンのケースに利用できる特例となります。
繰越控除限度額は、譲渡損失ではなくてオーバーローンの金額であることが特徴となります。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例との違いとは、
・買い換えを条件としていないこと
・繰越控除限度額
以上の2点です。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例はオーバーローンの金額が繰越控除額となります。
こちらからは、デメリットを2つご紹介いたします。
1つ目 資産を手放すことになる
売却を行うという事は、不動産という物質的な資産を手放してしまうこととなります。
財産を預金やその他の形で保有されている場合、インフレの状況になった際に、資産の実質的価値が下がることになります。
2つ目 想定通りに売却が可能なわけではない
不動産物件の売却は買主様と売主様との相対取引になるため、条件やよってはすぐに買主様が現れることもありますが、もしかすると買主様がなかなか現れないということもあり、売却ができないという状態が長引くかもしれません。引っ越しや住み替えを行うために早期売却を希望のケースは、いつごろ売却できるかが不明なことに不安な気持ちを抱えてしまう可能性もあります。
また、いつ買主様が現れるかわからないのと同様に、いくらで売却ができるのか正確にはわからいでしょう。相場に準じた価格の設定を行う思いますが、なかなか売却が進まない場合には価格設定を下げて早期売却を目指すこともあるでしょう。もしかすると、購入希望の方から価格交渉を受ける可能性も考えられます。
マンションを賃貸に出す場合のメリットについてご紹介します。
1つ目 家賃収入が定期的に得れる
賃貸募集を行って入居者の方が現れたら、毎月家賃収入を得ることができます。また切り替えたローンの返済に充当もできるでしょう。ローン返済はない場合は、家賃収入をそのまま生活資金などに当てることもできます。そして、再び住むという選択肢も残すことができます。（契約内容による）
2つ目 賃貸にした際に必要な費用を経費として計上できる
賃貸で募集をかけるということは、賃貸経営ということが開始するということになります。そのため、賃貸物件の経営に費用を必要経費として計上することができます。また、課税所得が減少することになれば、その部分の税額を抑えることが可能になります。
賃貸経営にかかる費用を主な一部をご紹介いたします。
・リフォームや原状回復などの費用
・住宅整備のメンテナンスに関する費用
・管理手数料
・ローン返済の利息、保証料
・固定資産税、都市計画税などの税金に関する費用
ですが、ローン返済額は経費としては計上できません。しかし、物件の購入費用を耐用年数に応じて経費として減価償却ができる可能性もあります。
ここから、デメリットについてご紹介いたします。
1つ目 Wローンになる可能性
マンションを賃貸にした場合でも、所有権を保有している状態に変わりはありません。そのため、ランニングコストや税金を含めた維持の費用を払い続ける必要があります。
2つ目 確定申告が必要
マンションを賃貸で貸した場合、事業として賃貸経営を行っているということになります。そのため、得た家賃収入を帳簿など記帳するなどして適切な経理業務を行う必要があり、確定申告の際に必要です。経理業務などに関わったことがなく何もわからない方は、慣れるまで時間も労力も負担に感じられる方もいらっしゃるかもしれません。
このようにマンションを賃貸に出すケースでは、マンション投資の知識やノウハウが必要になるでしょう。そして、情報収集を行い、慎重に検討し進めることが大切でしょう。
今回、ご紹介の記事を参考にしていただければ幸いです。
5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。
■不動産買取主要エリア■
箕面市箕面・箕面市箕面公園・箕面市西小路・箕面市牧落・箕面市新稲・箕面市温泉町・箕面市如意谷・箕面市白島・箕面市坊島・箕面市萱野・箕面市稲・箕面市粟生間谷・箕面市粟生間谷東・箕面市粟生間谷西・箕面市粟生新家・箕面市粟生外院・箕面市外院・箕面市石丸・箕面市彩都粟生南・箕面市彩都粟生北・箕面市小野原東・箕面市小野原西・箕面市今宮・箕面市西宿・箕面市船場東・箕面市船場西・箕面市桜・箕面市百楽荘・箕面市桜井・箕面市半町・箕面市瀬川・箕面市桜ヶ丘・箕面市上止々呂美・箕面市下止々呂美・箕面市森町西・箕面市森町北・箕面市森町中・箕面市森町南
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/29 17:25
購入された不動産物件のマンションに何かしらの理由で住み続けることが困難になってしまった場合は、そのまま空き家状態になるのはもったいなと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そういったマンションの多くの場合が、「売却」or「貸す」かのどちらかで悩まれ対応をとることになるかもしれません。
そして今回、不動産物件のマンションを売却するのか、もしくは貸すかを考える上で重要なポイントをご紹介いたします。
■マンションを売却することor貸すことのメリット・デメリットをご紹介■
マンションを売却するメリットを、2つご紹介いたします。
1つ目 売却代金を得れる可能性がある
もし、高い金額で売却ができたケースは、一時的に大きな利益が得られる可能性があることでしょう。
また、ランニングコストの必要がなくなることは大きなメリットとなります。
2つ目 売却に税制優遇を利用できる可能性がある
マンションの売却時に条件を満たした場合、税制優遇の利用できます。
不動産物件のマンションを売却して売却益が発生したケースでは、売却益に応じて譲渡所得税が課せられるでしょう。
不動産物件の売却の譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超えたケースは20.315％となります。
ですが、売却する不動産物件のマンションが居住用財産だった際、売却益に最大3000万円の控除を受けることが可能です。
また、売却益が3000万円以下のケースの場合は、譲渡取得税はかからなくなります。他には、所有が10年を超えていた場合、税率がより優遇される特例制度を利用することもできます。
居住用財産としてのマンションを売却することが適用の条件となる特例をご紹介いたします。
居住用財産の売却で適用となる可能性がある特例
・3000万円特別控除の特例
個人の方が居住している、もしくは居住用財産として所有していた不動産物件のマンションを売却する際に、要件が満たされているならば「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。
居住用財産の3000万円特別控除は、譲渡所得税から最高3000万円を控除が利用可能となる制度のことです。
譲渡所得は、不動産物件を売却した際に、得られる所得です。こちらは以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝成約価格－（取得費+譲渡費用）
この3000万円特別控除を利用することによって、一般的に譲渡取得税とも呼ばれる譲渡所得に課せられる税金の節税を行うことができます。
・軽減税率の特例（10年超所得軽減税率の特例）
不動産物件の戸建て・マンションなどの居住用不動産の売却を行う際、10年超えの所有期間ならば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
本来であるばらば譲渡取得税や住民税等を合わせて、約20％の税率のところ、特例を活用すると税率が14.21％に税率を抑えることができます。
軽減税率に活用できるのは、譲渡取得のうち6000万円以下の部分になり、仮に1000万円の譲渡所得は行われた際、一般の税率と軽減税率とでは納税の金額に60万円以上の差が発生します。
また、他の特例制度と併用して利用することで更に節税効果をUPさせることができるでしょう。
・特定の居住用財産の買換え時の特例
こちらは、売却利益（譲渡益）を将来に繰り延ばしの制度のことです。
譲渡税とは売却利益に対し課される税金のことで、通常は売却した年の分の確定申告で納税を行わなければなりません。
ですが、特定居住用財産の買換え特例は課税が繰り延ばし可能な制度につき、不動産物件の売却時点で納める譲渡税が減少や、またゼロになることもあります。
ですが、特定居住用財産の買換え特例とは課税するタイミングを将来に繰り延ばしを行う制度であって、免税は行われません。
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
不動産同士の譲渡所得の損益は通算を行うことが可能です。しかし、その他の所得と損益通算を行うということは不可です。
ですが、居住用財産の譲渡損失の損益通算等の要件を満たした場合に限って、その他の所得と損益通算できるようになり、もし相殺しきれなかった損失は翌年以降に繰り越しを行うことが可能となります。
特例制度は2種類あります。そして、売却資産や売却後に居住する物件の種類によっては、適用できる制度は異なります。
・居住用財産買換え等のケースの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例の概要
「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越特例」は、マイホームの売却を行い損失が発生した場合に、新たなマイホームの購入の時にローンを利用して購入の場合に適用できる特例です。
特例要件を満たしたケースは、その他の所得と損益通算することができまので、先に所得を納めた場合は、確定申告で還付されます。もし、特例の適用を行った年のみでは赤字が全て損益通算できなかったケースは、残高は売却した年の翌年以後最大3年、繰越可能です。（合計所得金額が3000万円を超えるケースは、繰越控除の適用はできません）
そして、住宅ローン控除と併用で適用ができますので、売却と購入のタイミングが同じ年であるならば併せて確定申告で特例の適用手続きを行うことになります。
特例を適用するためには、確定申告を行うことが必要になり、確定申告は売却を行った翌年2月16日から3月15日までとなります。
そして、申告期限までに申告書を提出しない場合、特例原則の適用は不可となりますのでご注意ください。
また、逆に売却利益が発生したケースは、確定申告で譲渡所得税を納めることになるでしょう。
・買い替え等などの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらは前章で紹介した特例とおおよそ同じですが、オーバーローンのケースに利用できる特例となります。
繰越控除限度額は、譲渡損失ではなくてオーバーローンの金額であることが特徴となります。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例との違いとは、
・買い換えを条件としていないこと
・繰越控除限度額
以上の2点です。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例はオーバーローンの金額が繰越控除額となります。
こちらからは、デメリットを2つご紹介いたします。
1つ目 資産を手放すことになる
売却を行うという事は、不動産という物質的な資産を手放してしまうこととなります。
財産を預金やその他の形で保有されている場合、インフレの状況になった際に、資産の実質的価値が下がることになります。
2つ目 想定通りに売却が可能なわけではない
不動産物件の売却は買主様と売主様との相対取引になるため、条件やよってはすぐに買主様が現れることもありますが、もしかすると買主様がなかなか現れないということもあり、売却ができないという状態が長引くかもしれません。引っ越しや住み替えを行うために早期売却を希望のケースは、いつごろ売却できるかが不明なことに不安な気持ちを抱えてしまう可能性もあります。
また、いつ買主様が現れるかわからないのと同様に、いくらで売却ができるのか正確にはわからいでしょう。相場に準じた価格の設定を行う思いますが、なかなか売却が進まない場合には価格設定を下げて早期売却を目指すこともあるでしょう。もしかすると、購入希望の方から価格交渉を受ける可能性も考えられます。
■マンションを賃貸に出すメリット・デメリットとは？！■
マンションを賃貸に出す場合のメリットについてご紹介します。
1つ目 家賃収入が定期的に得れる
賃貸募集を行って入居者の方が現れたら、毎月家賃収入を得ることができます。また切り替えたローンの返済に充当もできるでしょう。ローン返済はない場合は、家賃収入をそのまま生活資金などに当てることもできます。そして、再び住むという選択肢も残すことができます。（契約内容による）
2つ目 賃貸にした際に必要な費用を経費として計上できる
賃貸で募集をかけるということは、賃貸経営ということが開始するということになります。そのため、賃貸物件の経営に費用を必要経費として計上することができます。また、課税所得が減少することになれば、その部分の税額を抑えることが可能になります。
賃貸経営にかかる費用を主な一部をご紹介いたします。
・リフォームや原状回復などの費用
・住宅整備のメンテナンスに関する費用
・管理手数料
・ローン返済の利息、保証料
・固定資産税、都市計画税などの税金に関する費用
ですが、ローン返済額は経費としては計上できません。しかし、物件の購入費用を耐用年数に応じて経費として減価償却ができる可能性もあります。
ここから、デメリットについてご紹介いたします。
1つ目 Wローンになる可能性
マンションを賃貸にした場合でも、所有権を保有している状態に変わりはありません。そのため、ランニングコストや税金を含めた維持の費用を払い続ける必要があります。
2つ目 確定申告が必要
マンションを賃貸で貸した場合、事業として賃貸経営を行っているということになります。そのため、得た家賃収入を帳簿など記帳するなどして適切な経理業務を行う必要があり、確定申告の際に必要です。経理業務などに関わったことがなく何もわからない方は、慣れるまで時間も労力も負担に感じられる方もいらっしゃるかもしれません。
このようにマンションを賃貸に出すケースでは、マンション投資の知識やノウハウが必要になるでしょう。そして、情報収集を行い、慎重に検討し進めることが大切でしょう。
「売却」「賃貸」という選択肢がありますが、どちらにもメリット・デメリットが存在します。ご自身がどんなことを優先するかによって判断も異なってくるでしょう。
今回、ご紹介の記事を参考にしていただければ幸いです。
箕面市・吹田市・豊中市・摂津市・茨木市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府箕面市西宿 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。
■不動産買取主要エリア■
箕面市箕面・箕面市箕面公園・箕面市西小路・箕面市牧落・箕面市新稲・箕面市温泉町・箕面市如意谷・箕面市白島・箕面市坊島・箕面市萱野・箕面市稲・箕面市粟生間谷・箕面市粟生間谷東・箕面市粟生間谷西・箕面市粟生新家・箕面市粟生外院・箕面市外院・箕面市石丸・箕面市彩都粟生南・箕面市彩都粟生北・箕面市小野原東・箕面市小野原西・箕面市今宮・箕面市西宿・箕面市船場東・箕面市船場西・箕面市桜・箕面市百楽荘・箕面市桜井・箕面市半町・箕面市瀬川・箕面市桜ヶ丘・箕面市上止々呂美・箕面市下止々呂美・箕面市森町西・箕面市森町北・箕面市森町中・箕面市森町南
