「2023年09月」の記事一覧（6件）
■不動産物件のマンションを売却するか貸すかはどう考えるの？！それぞれの違いをご紹介いたします！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/29 17:25
■マンションを売却することor貸すことのメリット・デメリットをご紹介■
マンションを売却するメリットを、2つご紹介いたします。
1つ目 売却代金を得れる可能性がある
もし、高い金額で売却ができたケースは、一時的に大きな利益が得られる可能性があることでしょう。
また、ランニングコストの必要がなくなることは大きなメリットとなります。
2つ目 売却に税制優遇を利用できる可能性がある
マンションの売却時に条件を満たした場合、税制優遇の利用できます。
不動産物件のマンションを売却して売却益が発生したケースでは、売却益に応じて譲渡所得税が課せられるでしょう。
不動産物件の売却の譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超えたケースは20.315％となります。
ですが、売却する不動産物件のマンションが居住用財産だった際、売却益に最大3000万円の控除を受けることが可能です。
また、売却益が3000万円以下のケースの場合は、譲渡取得税はかからなくなります。他には、所有が10年を超えていた場合、税率がより優遇される特例制度を利用することもできます。
居住用財産としてのマンションを売却することが適用の条件となる特例をご紹介いたします。
居住用財産の売却で適用となる可能性がある特例
・3000万円特別控除の特例
個人の方が居住している、もしくは居住用財産として所有していた不動産物件のマンションを売却する際に、要件が満たされているならば「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。
居住用財産の3000万円特別控除は、譲渡所得税から最高3000万円を控除が利用可能となる制度のことです。
譲渡所得は、不動産物件を売却した際に、得られる所得です。こちらは以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝成約価格－（取得費+譲渡費用）
この3000万円特別控除を利用することによって、一般的に譲渡取得税とも呼ばれる譲渡所得に課せられる税金の節税を行うことができます。
・軽減税率の特例（10年超所得軽減税率の特例）
不動産物件の戸建て・マンションなどの居住用不動産の売却を行う際、10年超えの所有期間ならば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
本来であるばらば譲渡取得税や住民税等を合わせて、約20％の税率のところ、特例を活用すると税率が14.21％に税率を抑えることができます。
軽減税率に活用できるのは、譲渡取得のうち6000万円以下の部分になり、仮に1000万円の譲渡所得は行われた際、一般の税率と軽減税率とでは納税の金額に60万円以上の差が発生します。
また、他の特例制度と併用して利用することで更に節税効果をUPさせることができるでしょう。
・特定の居住用財産の買換え時の特例
こちらは、売却利益（譲渡益）を将来に繰り延ばしの制度のことです。
譲渡税とは売却利益に対し課される税金のことで、通常は売却した年の分の確定申告で納税を行わなければなりません。
ですが、特定居住用財産の買換え特例は課税が繰り延ばし可能な制度につき、不動産物件の売却時点で納める譲渡税が減少や、またゼロになることもあります。
ですが、特定居住用財産の買換え特例とは課税するタイミングを将来に繰り延ばしを行う制度であって、免税は行われません。
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
不動産同士の譲渡所得の損益は通算を行うことが可能です。しかし、その他の所得と損益通算を行うということは不可です。
ですが、居住用財産の譲渡損失の損益通算等の要件を満たした場合に限って、その他の所得と損益通算できるようになり、もし相殺しきれなかった損失は翌年以降に繰り越しを行うことが可能となります。
特例制度は2種類あります。そして、売却資産や売却後に居住する物件の種類によっては、適用できる制度は異なります。
・居住用財産買換え等のケースの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例の概要
「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越特例」は、マイホームの売却を行い損失が発生した場合に、新たなマイホームの購入の時にローンを利用して購入の場合に適用できる特例です。
特例要件を満たしたケースは、その他の所得と損益通算することができまので、先に所得を納めた場合は、確定申告で還付されます。もし、特例の適用を行った年のみでは赤字が全て損益通算できなかったケースは、残高は売却した年の翌年以後最大3年、繰越可能です。（合計所得金額が3000万円を超えるケースは、繰越控除の適用はできません）
そして、住宅ローン控除と併用で適用ができますので、売却と購入のタイミングが同じ年であるならば併せて確定申告で特例の適用手続きを行うことになります。
特例を適用するためには、確定申告を行うことが必要になり、確定申告は売却を行った翌年2月16日から3月15日までとなります。
そして、申告期限までに申告書を提出しない場合、特例原則の適用は不可となりますのでご注意ください。
また、逆に売却利益が発生したケースは、確定申告で譲渡所得税を納めることになるでしょう。
・買い替え等などの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらは前章で紹介した特例とおおよそ同じですが、オーバーローンのケースに利用できる特例となります。
繰越控除限度額は、譲渡損失ではなくてオーバーローンの金額であることが特徴となります。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例との違いとは、
・買い換えを条件としていないこと
・繰越控除限度額
以上の2点です。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例はオーバーローンの金額が繰越控除額となります。
こちらからは、デメリットを2つご紹介いたします。
1つ目 資産を手放すことになる
売却を行うという事は、不動産という物質的な資産を手放してしまうこととなります。
財産を預金やその他の形で保有されている場合、インフレの状況になった際に、資産の実質的価値が下がることになります。
2つ目 想定通りに売却が可能なわけではない
不動産物件の売却は買主様と売主様との相対取引になるため、条件やよってはすぐに買主様が現れることもありますが、もしかすると買主様がなかなか現れないということもあり、売却ができないという状態が長引くかもしれません。引っ越しや住み替えを行うために早期売却を希望のケースは、いつごろ売却できるかが不明なことに不安な気持ちを抱えてしまう可能性もあります。
また、いつ買主様が現れるかわからないのと同様に、いくらで売却ができるのか正確にはわからいでしょう。相場に準じた価格の設定を行う思いますが、なかなか売却が進まない場合には価格設定を下げて早期売却を目指すこともあるでしょう。もしかすると、購入希望の方から価格交渉を受ける可能性も考えられます。
マンションを賃貸に出す場合のメリットについてご紹介します。
1つ目 家賃収入が定期的に得れる
賃貸募集を行って入居者の方が現れたら、毎月家賃収入を得ることができます。また切り替えたローンの返済に充当もできるでしょう。ローン返済はない場合は、家賃収入をそのまま生活資金などに当てることもできます。そして、再び住むという選択肢も残すことができます。（契約内容による）
2つ目 賃貸にした際に必要な費用を経費として計上できる
賃貸で募集をかけるということは、賃貸経営ということが開始するということになります。そのため、賃貸物件の経営に費用を必要経費として計上することができます。また、課税所得が減少することになれば、その部分の税額を抑えることが可能になります。
賃貸経営にかかる費用を主な一部をご紹介いたします。
・リフォームや原状回復などの費用
・住宅整備のメンテナンスに関する費用
・管理手数料
・ローン返済の利息、保証料
・固定資産税、都市計画税などの税金に関する費用
ですが、ローン返済額は経費としては計上できません。しかし、物件の購入費用を耐用年数に応じて経費として減価償却ができる可能性もあります。
ここから、デメリットについてご紹介いたします。
1つ目 Wローンになる可能性
マンションを賃貸にした場合でも、所有権を保有している状態に変わりはありません。そのため、ランニングコストや税金を含めた維持の費用を払い続ける必要があります。
2つ目 確定申告が必要
マンションを賃貸で貸した場合、事業として賃貸経営を行っているということになります。そのため、得た家賃収入を帳簿など記帳するなどして適切な経理業務を行う必要があり、確定申告の際に必要です。経理業務などに関わったことがなく何もわからない方は、慣れるまで時間も労力も負担に感じられる方もいらっしゃるかもしれません。
このようにマンションを賃貸に出すケースでは、マンション投資の知識やノウハウが必要になるでしょう。そして、情報収集を行い、慎重に検討し進めることが大切でしょう。
今回、ご紹介の記事を参考にしていただければ幸いです。
5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。
■不動産買取主要エリア■
箕面市箕面・箕面市箕面公園・箕面市西小路・箕面市牧落・箕面市新稲・箕面市温泉町・箕面市如意谷・箕面市白島・箕面市坊島・箕面市萱野・箕面市稲・箕面市粟生間谷・箕面市粟生間谷東・箕面市粟生間谷西・箕面市粟生新家・箕面市粟生外院・箕面市外院・箕面市石丸・箕面市彩都粟生南・箕面市彩都粟生北・箕面市小野原東・箕面市小野原西・箕面市今宮・箕面市西宿・箕面市船場東・箕面市船場西・箕面市桜・箕面市百楽荘・箕面市桜井・箕面市半町・箕面市瀬川・箕面市桜ヶ丘・箕面市上止々呂美・箕面市下止々呂美・箕面市森町西・箕面市森町北・箕面市森町中・箕面市森町南
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/29 17:25
購入された不動産物件のマンションに何かしらの理由で住み続けることが困難になってしまった場合は、そのまま空き家状態になるのはもったいなと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そういったマンションの多くの場合が、「売却」or「貸す」かのどちらかで悩まれ対応をとることになるかもしれません。
そして今回、不動産物件のマンションを売却するのか、もしくは貸すかを考える上で重要なポイントをご紹介いたします。
■マンションを売却することor貸すことのメリット・デメリットをご紹介■
マンションを売却するメリットを、2つご紹介いたします。
1つ目 売却代金を得れる可能性がある
もし、高い金額で売却ができたケースは、一時的に大きな利益が得られる可能性があることでしょう。
また、ランニングコストの必要がなくなることは大きなメリットとなります。
2つ目 売却に税制優遇を利用できる可能性がある
マンションの売却時に条件を満たした場合、税制優遇の利用できます。
不動産物件のマンションを売却して売却益が発生したケースでは、売却益に応じて譲渡所得税が課せられるでしょう。
不動産物件の売却の譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超えたケースは20.315％となります。
ですが、売却する不動産物件のマンションが居住用財産だった際、売却益に最大3000万円の控除を受けることが可能です。
また、売却益が3000万円以下のケースの場合は、譲渡取得税はかからなくなります。他には、所有が10年を超えていた場合、税率がより優遇される特例制度を利用することもできます。
居住用財産としてのマンションを売却することが適用の条件となる特例をご紹介いたします。
居住用財産の売却で適用となる可能性がある特例
・3000万円特別控除の特例
個人の方が居住している、もしくは居住用財産として所有していた不動産物件のマンションを売却する際に、要件が満たされているならば「居住用財産の3000万円特別控除」が適用されます。
居住用財産の3000万円特別控除は、譲渡所得税から最高3000万円を控除が利用可能となる制度のことです。
譲渡所得は、不動産物件を売却した際に、得られる所得です。こちらは以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝成約価格－（取得費+譲渡費用）
この3000万円特別控除を利用することによって、一般的に譲渡取得税とも呼ばれる譲渡所得に課せられる税金の節税を行うことができます。
・軽減税率の特例（10年超所得軽減税率の特例）
不動産物件の戸建て・マンションなどの居住用不動産の売却を行う際、10年超えの所有期間ならば譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
本来であるばらば譲渡取得税や住民税等を合わせて、約20％の税率のところ、特例を活用すると税率が14.21％に税率を抑えることができます。
軽減税率に活用できるのは、譲渡取得のうち6000万円以下の部分になり、仮に1000万円の譲渡所得は行われた際、一般の税率と軽減税率とでは納税の金額に60万円以上の差が発生します。
また、他の特例制度と併用して利用することで更に節税効果をUPさせることができるでしょう。
・特定の居住用財産の買換え時の特例
こちらは、売却利益（譲渡益）を将来に繰り延ばしの制度のことです。
譲渡税とは売却利益に対し課される税金のことで、通常は売却した年の分の確定申告で納税を行わなければなりません。
ですが、特定居住用財産の買換え特例は課税が繰り延ばし可能な制度につき、不動産物件の売却時点で納める譲渡税が減少や、またゼロになることもあります。
ですが、特定居住用財産の買換え特例とは課税するタイミングを将来に繰り延ばしを行う制度であって、免税は行われません。
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
不動産同士の譲渡所得の損益は通算を行うことが可能です。しかし、その他の所得と損益通算を行うということは不可です。
ですが、居住用財産の譲渡損失の損益通算等の要件を満たした場合に限って、その他の所得と損益通算できるようになり、もし相殺しきれなかった損失は翌年以降に繰り越しを行うことが可能となります。
特例制度は2種類あります。そして、売却資産や売却後に居住する物件の種類によっては、適用できる制度は異なります。
・居住用財産買換え等のケースの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例の概要
「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越特例」は、マイホームの売却を行い損失が発生した場合に、新たなマイホームの購入の時にローンを利用して購入の場合に適用できる特例です。
特例要件を満たしたケースは、その他の所得と損益通算することができまので、先に所得を納めた場合は、確定申告で還付されます。もし、特例の適用を行った年のみでは赤字が全て損益通算できなかったケースは、残高は売却した年の翌年以後最大3年、繰越可能です。（合計所得金額が3000万円を超えるケースは、繰越控除の適用はできません）
そして、住宅ローン控除と併用で適用ができますので、売却と購入のタイミングが同じ年であるならば併せて確定申告で特例の適用手続きを行うことになります。
特例を適用するためには、確定申告を行うことが必要になり、確定申告は売却を行った翌年2月16日から3月15日までとなります。
そして、申告期限までに申告書を提出しない場合、特例原則の適用は不可となりますのでご注意ください。
また、逆に売却利益が発生したケースは、確定申告で譲渡所得税を納めることになるでしょう。
・買い替え等などの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらは前章で紹介した特例とおおよそ同じですが、オーバーローンのケースに利用できる特例となります。
繰越控除限度額は、譲渡損失ではなくてオーバーローンの金額であることが特徴となります。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例との違いとは、
・買い換えを条件としていないこと
・繰越控除限度額
以上の2点です。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例はオーバーローンの金額が繰越控除額となります。
こちらからは、デメリットを2つご紹介いたします。
1つ目 資産を手放すことになる
売却を行うという事は、不動産という物質的な資産を手放してしまうこととなります。
財産を預金やその他の形で保有されている場合、インフレの状況になった際に、資産の実質的価値が下がることになります。
2つ目 想定通りに売却が可能なわけではない
不動産物件の売却は買主様と売主様との相対取引になるため、条件やよってはすぐに買主様が現れることもありますが、もしかすると買主様がなかなか現れないということもあり、売却ができないという状態が長引くかもしれません。引っ越しや住み替えを行うために早期売却を希望のケースは、いつごろ売却できるかが不明なことに不安な気持ちを抱えてしまう可能性もあります。
また、いつ買主様が現れるかわからないのと同様に、いくらで売却ができるのか正確にはわからいでしょう。相場に準じた価格の設定を行う思いますが、なかなか売却が進まない場合には価格設定を下げて早期売却を目指すこともあるでしょう。もしかすると、購入希望の方から価格交渉を受ける可能性も考えられます。
■マンションを賃貸に出すメリット・デメリットとは？！■
マンションを賃貸に出す場合のメリットについてご紹介します。
1つ目 家賃収入が定期的に得れる
賃貸募集を行って入居者の方が現れたら、毎月家賃収入を得ることができます。また切り替えたローンの返済に充当もできるでしょう。ローン返済はない場合は、家賃収入をそのまま生活資金などに当てることもできます。そして、再び住むという選択肢も残すことができます。（契約内容による）
2つ目 賃貸にした際に必要な費用を経費として計上できる
賃貸で募集をかけるということは、賃貸経営ということが開始するということになります。そのため、賃貸物件の経営に費用を必要経費として計上することができます。また、課税所得が減少することになれば、その部分の税額を抑えることが可能になります。
賃貸経営にかかる費用を主な一部をご紹介いたします。
・リフォームや原状回復などの費用
・住宅整備のメンテナンスに関する費用
・管理手数料
・ローン返済の利息、保証料
・固定資産税、都市計画税などの税金に関する費用
ですが、ローン返済額は経費としては計上できません。しかし、物件の購入費用を耐用年数に応じて経費として減価償却ができる可能性もあります。
ここから、デメリットについてご紹介いたします。
1つ目 Wローンになる可能性
マンションを賃貸にした場合でも、所有権を保有している状態に変わりはありません。そのため、ランニングコストや税金を含めた維持の費用を払い続ける必要があります。
2つ目 確定申告が必要
マンションを賃貸で貸した場合、事業として賃貸経営を行っているということになります。そのため、得た家賃収入を帳簿など記帳するなどして適切な経理業務を行う必要があり、確定申告の際に必要です。経理業務などに関わったことがなく何もわからない方は、慣れるまで時間も労力も負担に感じられる方もいらっしゃるかもしれません。
このようにマンションを賃貸に出すケースでは、マンション投資の知識やノウハウが必要になるでしょう。そして、情報収集を行い、慎重に検討し進めることが大切でしょう。
「売却」「賃貸」という選択肢がありますが、どちらにもメリット・デメリットが存在します。ご自身がどんなことを優先するかによって判断も異なってくるでしょう。
今回、ご紹介の記事を参考にしていただければ幸いです。
箕面市・吹田市・豊中市・摂津市・茨木市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府箕面市西宿 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
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■ご実家のリフォームには贈与税が必要？！利用できる補助金制度とは？についてもご紹介いたします
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/24 16:04
1つ目 親御様から子へ売却して名義変更をする
親御様から子へ実家の売却を行うことで名義変更も可能になります。また、建物の価値は築年数が経過するごとに低くなると言われているため、売買する建物の築年数が経っていれば固定資産税評価額が下がっているため、低くなった評価額で売買を行えます。
そして、建物の所有権が子へ移転することで、子がリフォーム費用の支払いを行った場合、贈与税は課せられなくなります。
この方法は、売却価格を売主様側と買主様側である親子の間で決定することができるということがメリットです。ですが、許容範囲を超えた低すぎる売却価格での売買は「みなし贈与」としてみなされる可能性があり、その場合は相続税がかかる恐れもあるため、注意が必要となります。
ですが、逆に築浅の物件などのケースは固定資産税評価額が高い物件の場合は、親御様から子へ売却を行った際には、親御様に「譲渡所得税」が課せられる可能性もあり得ます。よっぽどの新しい物件ではない限り譲渡所得税の発生の可能性は低いでしょうが、そういったケースもあることあります。
固定資産税評価額
固定資産税などを計算する際に利用する方法の基準価格です。固定資産税評価額は固定資産税を計算する際に用いる路線価格とは別で、全く異なる価格です。この路線価は基本的には相続路線価のことを指し示します。
固定資産税評価額は対象に該当する固定資産や不動産物件の評価額のことになり、一定の税率をかけることで実際に支払う固定資産税を算出することができます。実際に支払いとなる固定資産税額がどのくらい必要となるかは、固定資産税評価額をベースに計算できます。
固定資産税評価額はどういったものなのか、確認方法や概算の算出方法も確認しておくと安心材料となるでしょう。
この固定資産税評価額は変動があり、3年に1度見直しを行われており、納付額が異なる可能性があります。そのため、公示価格は常に同じではなく、3年に1度のタイミングで評価替えが行われます。
固定資産税など税額では、固定資産税評価額を課税標準額とし、基本的には下記の計算式で税額を算出します。
固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）
固定資産税の税率は1.4％と標準が定められております。ですが、市区町村によって異なるケースもあります。念のため、詳細など金額等を計算する場合には、市区町村ごとに定めている税率を確認されておくとよいでしょう。
みなし贈与
本来の贈与でない形ではなく双方の合意がなくても（贈与の意思が双方ともにもにない場合でも）実質的に贈与を受けたと同様に経済的利益を発しているのであれば、贈与が行われたとみなされるのです。
意図せず贈与を行ってしまい課税をされてしまうことにならぬように対策をとるとこも大切になります。
2つ目 親御様から子へ贈与を行う
この方法は、実家の不動産物件を贈与する際、贈与税が発生します。
ですが、築年数が経過している状態の不動産物件のケースでは、固定資産税評価額が下がっている可能生があり、少額になるでしょう。
もし、実家をリフォームを行う際に課せられる贈与税と比較した場合、先に贈与を行っておく方法が節約なるケースがあります。
贈与税
個人の方からの贈与によって財産を取得した際、かかる税金のことです。財産とは金銭だけではなく、預金・株など金融商品、土地・建物などの不動産物件、保険、車、ゴルフ会員権など、多くのものが対象になります。
以下では、実家のリフォームを行う際に利用できる補助金制度について紹介いたします。
1つ目 長期優良住宅化リフォーム
省エネでありながら長期間にわたり良好な状態で住み続けられるように、構造や設備など様々な工夫が施された住宅を「長期優良住宅」という扱いになり、また、リフォームのケースでも耐震性など一定の条件をクリアした場合、リフォーム費用の一部に「長期優良住宅化リフォーム」の補助金が利用できます。
ご自宅を長期優良住宅認定を利用できるようにリフォームを行う場合、以下の条件を満たすことが必要です。
・リフォームを行う前に「インスペクション（住宅診断）」を実施
・リフォーム完了後に、一定の耐震性の確保ならびに劣化対策が行われているかつ、省エネ性や維持管理、容易性が保たれている状態に工夫を行う
・リフォーム工事履歴と維持保全計画の作成を行う
インスペクションの結果次第では、耐震補強・シロアリ対策、天井、床下への点検口の追加などの工事が必要となります。
また、以上の項目以外に、
・省エネルギー性の向上するために、住宅の断熱性能を上げるための工事が必要
・給排水設備の更新は、定期的な点検や補修をしやすくするために必要
といった、リフォームをも求められる可能性もございます。
リフォーム内容や詳細は、施工業者や市町村の担当課に確認が必要でしょう。
また、上記の工事と合わせて以下のリフォームを実施する場合にも、補助金の対象となる場合もあります。
・三世代同居対応改修工事
（完工後に浴室・キッチン・トイレ・玄関のいずれかの増設の工事を行う）
・子育て世帯向け改修工事
（子育てをしやすい環境整備をする。例えば、住宅内での事故防止・子どもの様子を見守り・不審者侵入防止・災害対策備えなど）
・防災性や自然災害、家庭内事故への耐久および対応力の工場改修
・その他、性能向上の工事
（バリアフリー化、省エネルギー性の高い設備の導入、外壁や屋根の塗装、張替等の工事）
上記以外の他にも、様々な要件があります。具体的な工事内容などについては、リフォーム会社等へご相談も可能でしょう。
一定の条件を満たした際の補助金額については、
補助の対象となる工事費用等の合計の3分の1の金額が補助されます。
そして、リフォーム後の住宅性能に応じて、2つの補助限度金額が設定されます。
1. 評価基準型
補助限度金額は、100万円/1戸（150万円/１戸）です。
リフォーム後の住宅性能は、長期優良住宅（増改築）認定の取得しない、けれど一定の性能向上は認められる。
2. 認定長期優良住宅型
補助限度金額は、200万円/1戸（250万円/１戸）です。
リフォーム後の住宅性能は、認定長期優良住宅（増改築）認定を取得したケース。
（）内の金額に関しては、下記のいずれかに該当する場合の方は対象になります。
・三世代同居対応改修工事を行う
・若者または子育て世帯に該当する方が改修工事を行う（工事の実施者が40歳未満または18歳未満の子を有する世帯）
・一次エネルギー消費量を省エネ基準比－20％とする工事を行う
・既存住宅の購入者が改修工事を行う
補助限度金額は、リフォーム内容や補助金対象者の年齢、家族構成によっても補助金限度額が異なります。
2つ目 バリアフリーリフォーム
特定の施工内容について、要介護・要支援と自治体から認定を受けたご家族の方がお住まいの場合に、介護保険を利用し住宅改修制度などの補助金の適用し工事費用の一部を補助してもらえる制度の活用が行うことができます。
工事内容としては、段差解消や自宅に手すりの設置などがと対象で、リフォーム費用の20万円までについて、その9割（最大18万円）が補助される制度です。
箕面市・吹田市・豊中市・摂津市・茨木市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府箕面市西宿 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/24 16:04
ご実家の老朽化が進んできたので、リフォームをお考えの方には、注意いただきたいのが贈与税についてでしょう。
親御様の名義の実家をリフォームを行う際には贈与税が課せられる可能性があります。
今回は、実家のリフォームを行う際に必要となる贈与税について、ご実家のリフォームで利用できる補助金制度を紹介します。
お考えの方は、是非、ご参考いただければ幸いです。
■実家のリフォームを行う際に必要な贈与税■
親御様の実家を子どもの資金を活用して実家の価値を高めるためにリフォームを行ったことにより、その子どもから親御様へとリフォームの資金（財産）を贈与したと見なされるため、贈与税が発生します。
贈与税は年間110万円までの場合は控除対象に該当し受けれることになるでしょう。しかし、110万円をオーバーすると10～55％の税率が課せられるため注意が必要になります。
実家のリフォームにかかる贈与税対策として、親御様から子へ名義変更を行う選択肢が挙げられます。
主な名義変更の方法を2つ紹介いたします。
1つ目 親御様から子へ売却して名義変更をする
親御様から子へ実家の売却を行うことで名義変更も可能になります。また、建物の価値は築年数が経過するごとに低くなると言われているため、売買する建物の築年数が経っていれば固定資産税評価額が下がっているため、低くなった評価額で売買を行えます。
そして、建物の所有権が子へ移転することで、子がリフォーム費用の支払いを行った場合、贈与税は課せられなくなります。
この方法は、売却価格を売主様側と買主様側である親子の間で決定することができるということがメリットです。ですが、許容範囲を超えた低すぎる売却価格での売買は「みなし贈与」としてみなされる可能性があり、その場合は相続税がかかる恐れもあるため、注意が必要となります。
ですが、逆に築浅の物件などのケースは固定資産税評価額が高い物件の場合は、親御様から子へ売却を行った際には、親御様に「譲渡所得税」が課せられる可能性もあり得ます。よっぽどの新しい物件ではない限り譲渡所得税の発生の可能性は低いでしょうが、そういったケースもあることあります。
固定資産税評価額
固定資産税などを計算する際に利用する方法の基準価格です。固定資産税評価額は固定資産税を計算する際に用いる路線価格とは別で、全く異なる価格です。この路線価は基本的には相続路線価のことを指し示します。
固定資産税評価額は対象に該当する固定資産や不動産物件の評価額のことになり、一定の税率をかけることで実際に支払う固定資産税を算出することができます。実際に支払いとなる固定資産税額がどのくらい必要となるかは、固定資産税評価額をベースに計算できます。
固定資産税評価額はどういったものなのか、確認方法や概算の算出方法も確認しておくと安心材料となるでしょう。
この固定資産税評価額は変動があり、3年に1度見直しを行われており、納付額が異なる可能性があります。そのため、公示価格は常に同じではなく、3年に1度のタイミングで評価替えが行われます。
固定資産税など税額では、固定資産税評価額を課税標準額とし、基本的には下記の計算式で税額を算出します。
固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）
固定資産税の税率は1.4％と標準が定められております。ですが、市区町村によって異なるケースもあります。念のため、詳細など金額等を計算する場合には、市区町村ごとに定めている税率を確認されておくとよいでしょう。
みなし贈与
本来の贈与でない形ではなく双方の合意がなくても（贈与の意思が双方ともにもにない場合でも）実質的に贈与を受けたと同様に経済的利益を発しているのであれば、贈与が行われたとみなされるのです。
意図せず贈与を行ってしまい課税をされてしまうことにならぬように対策をとるとこも大切になります。
2つ目 親御様から子へ贈与を行う
この方法は、実家の不動産物件を贈与する際、贈与税が発生します。
ですが、築年数が経過している状態の不動産物件のケースでは、固定資産税評価額が下がっている可能生があり、少額になるでしょう。
もし、実家をリフォームを行う際に課せられる贈与税と比較した場合、先に贈与を行っておく方法が節約なるケースがあります。
贈与税
個人の方からの贈与によって財産を取得した際、かかる税金のことです。財産とは金銭だけではなく、預金・株など金融商品、土地・建物などの不動産物件、保険、車、ゴルフ会員権など、多くのものが対象になります。
■実家のリフォームの際に利用できる補助金制度とは？！■
以下では、実家のリフォームを行う際に利用できる補助金制度について紹介いたします。
1つ目 長期優良住宅化リフォーム
省エネでありながら長期間にわたり良好な状態で住み続けられるように、構造や設備など様々な工夫が施された住宅を「長期優良住宅」という扱いになり、また、リフォームのケースでも耐震性など一定の条件をクリアした場合、リフォーム費用の一部に「長期優良住宅化リフォーム」の補助金が利用できます。
ご自宅を長期優良住宅認定を利用できるようにリフォームを行う場合、以下の条件を満たすことが必要です。
・リフォームを行う前に「インスペクション（住宅診断）」を実施
・リフォーム完了後に、一定の耐震性の確保ならびに劣化対策が行われているかつ、省エネ性や維持管理、容易性が保たれている状態に工夫を行う
・リフォーム工事履歴と維持保全計画の作成を行う
インスペクションの結果次第では、耐震補強・シロアリ対策、天井、床下への点検口の追加などの工事が必要となります。
また、以上の項目以外に、
・省エネルギー性の向上するために、住宅の断熱性能を上げるための工事が必要
・給排水設備の更新は、定期的な点検や補修をしやすくするために必要
といった、リフォームをも求められる可能性もございます。
リフォーム内容や詳細は、施工業者や市町村の担当課に確認が必要でしょう。
また、上記の工事と合わせて以下のリフォームを実施する場合にも、補助金の対象となる場合もあります。
・三世代同居対応改修工事
（完工後に浴室・キッチン・トイレ・玄関のいずれかの増設の工事を行う）
・子育て世帯向け改修工事
（子育てをしやすい環境整備をする。例えば、住宅内での事故防止・子どもの様子を見守り・不審者侵入防止・災害対策備えなど）
・防災性や自然災害、家庭内事故への耐久および対応力の工場改修
・その他、性能向上の工事
（バリアフリー化、省エネルギー性の高い設備の導入、外壁や屋根の塗装、張替等の工事）
上記以外の他にも、様々な要件があります。具体的な工事内容などについては、リフォーム会社等へご相談も可能でしょう。
一定の条件を満たした際の補助金額については、
補助の対象となる工事費用等の合計の3分の1の金額が補助されます。
そして、リフォーム後の住宅性能に応じて、2つの補助限度金額が設定されます。
1. 評価基準型
補助限度金額は、100万円/1戸（150万円/１戸）です。
リフォーム後の住宅性能は、長期優良住宅（増改築）認定の取得しない、けれど一定の性能向上は認められる。
2. 認定長期優良住宅型
補助限度金額は、200万円/1戸（250万円/１戸）です。
リフォーム後の住宅性能は、認定長期優良住宅（増改築）認定を取得したケース。
（）内の金額に関しては、下記のいずれかに該当する場合の方は対象になります。
・三世代同居対応改修工事を行う
・若者または子育て世帯に該当する方が改修工事を行う（工事の実施者が40歳未満または18歳未満の子を有する世帯）
・一次エネルギー消費量を省エネ基準比－20％とする工事を行う
・既存住宅の購入者が改修工事を行う
補助限度金額は、リフォーム内容や補助金対象者の年齢、家族構成によっても補助金限度額が異なります。
2つ目 バリアフリーリフォーム
特定の施工内容について、要介護・要支援と自治体から認定を受けたご家族の方がお住まいの場合に、介護保険を利用し住宅改修制度などの補助金の適用し工事費用の一部を補助してもらえる制度の活用が行うことができます。
工事内容としては、段差解消や自宅に手すりの設置などがと対象で、リフォーム費用の20万円までについて、その9割（最大18万円）が補助される制度です。
今回は、実家のリフォームの際にかかる贈与税について、また実家のリフォームで利用できる補助金制度を紹介いたしました。
親御様の実家を子の資金でリフォームを行う場合は、贈与税が課せられることもあるため、注意が大事でしょう。
贈与税に関する不動産物件全般に関するご相談は、センチュリー21オオトリーハウスへ。
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■離婚の際、オーバーローンになりうる不動産物件は売却できるの？任意売却についてご紹介いたします
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/22 14:20
離婚の時にトラブルとなりやすいのは、この住宅ローンの残債問題です。
売却の際に得られる利益で住宅ローンを完済完了できれば問題にないですが、難しいケースの場合もあるでしょう。
こちらの、不動産物件の売却で発生した利益で住宅ローンを完済できない状態をオーバーローンといいます。もし、オーバーローンになってしまう場合は不動産物件を売却することが困難になります。
ですが、オーバーローンの状況になった場合であっても、売却の金額で返済しきれないローンの残債を貯金などの自己資金を使って一括返済を行うことが可能性であれば不動産売買仲介会社（業者）で売却することができます。
・1つ目 離婚の前に任意売却をすること
もしかすると、離婚後の場合は関りをなるべく控えたいというご理由の方もいらっしゃると思います。また、互いに接触を控える方も多いでしょう。
そのため、離婚後には連絡が取りにくい状況になる可能性や、スムーズに売却活動が行えなくなる可能性も考えられます。
スムーズに任意売却を行っていくには、離婚前に進めていくことで円滑に進めることができます。
・2つ目 任意売却を行うには期限がある
任意売却を行う上で、「競売」というのが関係してくるでしょう。そのため、競売をと並行して任意売却を行い進めていくため、開札期日までに必ず売却を完了しておく必要があります。
早期の段階で売買契約を締結を行って、開札期日までに残代金の決済を完了しておく必要があります。
しかし、話し合いが進まず、手続きなどに遅れが生じた場合は、任意売却が行うことができずに競売は不可避状態となります。
また、状況によって更に長期間かかる可能性も考えられるため、任意売却を行う際は、離婚が決まってからもしばらくは関係性があるという認識が必要でしょう。
また、競売のケースは売却価格が市場価格の約8割程度になってしまう可能性が高いでしょう。そのため、任意売却の際は期限にも十分な注意が必要でしょう。
今回は、離婚でオーバーローンになったケースで不動産物件を売却する際には任意売却があること、そして離婚の場合で任意売却の
注意点について紹介いたしました。
任意売却は、金融機関と話し合いを行い抵当権を抹消してもらい不動産物件を売却する方法のことです。
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もしかすると、住宅ローンが残っているケースは、不動産物件の売却は難しいと耳にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産物件の売却した際に得られる利益で、住宅ローンを完済するという方法もありますが、こちらの方法でも完済が難しい場合は、どうすれば良いのでしょうか？！
そこで今回は、離婚の時のオーバーローンになった不動産物件の売却を行うには任意売却があることと、離婚の際の任意売却の注意点について解説いたします。
■離婚の際のオーバーローンになった不動産物件を売却する方法■
離婚の時にトラブルとなりやすいのは、この住宅ローンの残債問題です。
基本的に、住宅ローンの債務はマイナスの資産となります。そして、財産分与の対象にはなりませんが、2人で返済を行うのか、あるいはどちらか1人が慰謝料や養育費等の代わりに返済を行うのかなどを取り決める必要があります。
そして、この際に選択される方法で多いのは、不動産物件の売却を行い住宅ローンの返済を行う方法でしょう。売却の際に得られる利益で住宅ローンを完済完了できれば問題にないですが、難しいケースの場合もあるでしょう。
こちらの、不動産物件の売却で発生した利益で住宅ローンを完済できない状態をオーバーローンといいます。もし、オーバーローンになってしまう場合は不動産物件を売却することが困難になります。
ですが、オーバーローンの状況になった場合であっても、売却の金額で返済しきれないローンの残債を貯金などの自己資金を使って一括返済を行うことが可能性であれば不動産売買仲介会社（業者）で売却することができます。
■離婚の際、任意売却をする際の注意点とは？■
任意売却を検討しようかなっと考えていらっしゃる方へ、注意していただきたいポイントが2点あり、ご紹介をいたします。
・1つ目 離婚の前に任意売却をすること
もしかすると、離婚後の場合は関りをなるべく控えたいというご理由の方もいらっしゃると思います。また、互いに接触を控える方も多いでしょう。
そのため、離婚後には連絡が取りにくい状況になる可能性や、スムーズに売却活動が行えなくなる可能性も考えられます。
スムーズに任意売却を行っていくには、離婚前に進めていくことで円滑に進めることができます。
・2つ目 任意売却を行うには期限がある
任意売却を行う上で、「競売」というのが関係してくるでしょう。そのため、競売をと並行して任意売却を行い進めていくため、開札期日までに必ず売却を完了しておく必要があります。
早期の段階で売買契約を締結を行って、開札期日までに残代金の決済を完了しておく必要があります。
しかし、話し合いが進まず、手続きなどに遅れが生じた場合は、任意売却が行うことができずに競売は不可避状態となります。
また、状況によって更に長期間かかる可能性も考えられるため、任意売却を行う際は、離婚が決まってからもしばらくは関係性があるという認識が必要でしょう。
また、競売のケースは売却価格が市場価格の約8割程度になってしまう可能性が高いでしょう。そのため、任意売却の際は期限にも十分な注意が必要でしょう。
今回は、離婚でオーバーローンになったケースで不動産物件を売却する際には任意売却があること、そして離婚の場合で任意売却の
注意点について紹介いたしました。
任意売却は、金融機関と話し合いを行い抵当権を抹消してもらい不動産物件を売却する方法のことです。
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■箕面市にて多くの査定のご依頼を頂き誠に有難う御座います
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/14 17:25
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/14 17:25
令和5年9月1日 箕面市森町2丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年9月1日 箕面市半町2丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年9月4日 箕面市箕面3丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年9月13日 箕面市新稲1丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
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■箕面市で不動産物件の売却をお考えの方！相続した不動産物件を売却する際に必要な税金とは？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/14 17:13
【印紙税】
不動産物件の売却時には、収入印紙を不動産売買契約書に貼付する必要があります。
個人の方が不動産物件の売却で支払う印紙税は、買主様と交わす売買契約書に対して、課税されるものになります。また、印紙税とは、課税文書と呼ばれる文書に対して課される税金です。印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税が行われます。課税文書とは、印紙税法で定められている金銭または有価証券の受け取りに関する文書のことです。具体的な例では、領収書・金銭授受けを伴う契約書・借用書・証券・債券・手形などが該当いたします。
（営業に関しない、そして個人が私的財産を譲渡するケースの代金の受取書（領収書）は非課税となります）
不動産物件の取引における不動産物件の売買契約書の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れに関するための金銭消費借契約書等が該当になります。そして、契約書の記載金額により税額が決定いたします。
そして、不動産物件の契約金額によって、収入印紙の金額が変わります。
【登録免許税】
不動産の物件を購入、不動産物件の売買による所有権移転登記、ローン完済後に抵当権抹消登記を行う際に納付する時に発生する税金です。行政に対し、法律で定められた一定の申請手続きを行う際、納める国税になります。登記・登録を受ける方が、納税義務者に該当します。そして、いくら納めることになるのかは、申請する登記の内容に応じ、登録免許税法により、事細かに定められております。
（課税標準）
税金を計算する際の算定基準のことになります。
納税額を算出する際、必要となる基本的な数値となるものです。ですが、対象となる数値は税金の種類よって違いがあります。所得税の支払いに対するケースでは、納税の対象者である方の総所得額がそちらの対象になります。また、法人税のケースの場合では、企業が経済活動により得ることが可能な所得金額が対象となるのです。
ですが、相続税のケースは所得は関係しません。また、このケースの場合は、相続した資産や金額は対象となります。そのことから、課税標準は税金の種類で対象になる金額は異なります。
【譲渡所得税】
不動産物件や株式・貴金属などを売却を行うことにより発生する所得（利益）を譲渡所得といいます。これらを売却し得た利益に対し、課税の対象となります。譲渡所得には「所得税」「住民税」などの税金が課税されるため、それらを総称し、「譲渡所得税」や「不動産譲渡所得税」と呼ばれています。わかりやすくいうと、「不動産の売却金額」から「当初の不動産購入金額」および「仲介手数料などの諸費用」を差し引きを行った所得にかかる税金になります。基本的には、不動産物件の売却で得られた利益には税金がかかります。また、当時の不動産購入時の金額より不動産物件売却価格が高い場合は、譲渡所得税を確定申告の際、納める必要があります
＜譲渡所得税の計算方法＞
（譲渡収入金額）
不動産物件の譲渡代金に加えて、不動産物件の契約決済の際に受取る「固定資産税」「都市計画税」の清算金を併せた金額です。
（所得費）
売却を行った不動産物件を購入したときの代金とその際の諸費用を合算した金額をのことをいいます。ですが、不動産購入から売却の流れまで築年数が経過しているため、「減価償却」の差し引きを行う必要があります。
（減価償却）
経年劣化により下がった不動産物件等の価値（減価償却）を差引を行う必要があります。減価償却費は、経年劣化で下がった不動産などの価値（減価償却）を表す費用のことです。
【住民税・復興特別所得税】
譲渡所得税と同様に、不動産物件の売却し利益が発生した際には、「住民税」と「復興特別所得税」を納税する必要があります。
不動産物件の売却で課せられる住民税は、給与所得等でかかってくる住民税とは税率が異なります。
そして、不動産物件の売却を行った年の1月1日に5年を超えているかどうかで判断となります。例えば、2000年7月11日に購入した不動産物件を2005年8月21日に売却した場合、短期譲渡所得と判断となります。
不動産物件を売却し利益が発生し納税が課せられるケースの場合、ご自身で申告を行う必要は基本的にはないでしょう。この確定申告をご自身で行えば、その情報がそれぞれのお住まいの自治体に共有され住民税の計算が行われます。
＜計算が行われた住民税を納税するタイミング・支払い方法＞
〇2種類の住民税の納付方法〇
住民税の納め方には、「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。利用できる方や納付方法、納付のタイミングなどが異なってくるため、ご自身がどれに当てはまるのかを把握しておくと良いでしょう。
・普通徴収・
ご自身で納付書によって納税を行うことです。不動産物件の売却を行った翌年のおおよそ5月以降に自治体・市役所等から納税通知書と納税書が送付されます。
納付時期は、6月・8月・10月および翌年の1月の4期に分けて、もしくは一括納付も可能です。
納税の支払い方法は、各自治体によって異なりますので、納税書や納税課ホームページでご確認いただけます。
・特別徴収・
お勤め先の会社から給料受給のある会社員の方や、住民税が課税される年金受給者の方などは、特別徴収で住民税を納めるという方法です。この特別徴収の場合、給与や年金の支給金額から住民税が差し引かれます。そのため、ご自身で納付する特別な手続きを行う必要はないでしょう。そして納税額が月々に分割されるため、1回の支払い金額の負担は軽くなります。また、会社員の方の場合であれば、毎年6月から翌年5月までの給与から前年の所得にかかる住民税額を支払います。
また、普通徴収と特別徴収は支払い方法が異なる部分が違いになります。そして、徴収方法により住民税の金額が異なるわけではございません。
◇復興特別所得税◇
東日本大震災から復興財源に充てるため、2013年1月1日から2037年12月31日まで、通常の所得税に上乗せをして徴収が行われる特別税のことです。この、税率は2.1％です。
また、株式などの投資で利益（譲渡益・配当金）が発生した場合、通常は計20％（所得税15％・住民税5％）の譲渡益税が必要となりますが、2023年12月31日までは更に復興特別所得税が加わり、計20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）となります。
こちらは、居住者等の個人で所得税納税義務のある人は復興特別所得税を納める必要があります。
・譲渡所得税・
前途の通り、譲渡所得税は不動産物件の売却時に発生した利益には、「所得税」と「住民税」が課せられる税金のことになります。購入した不動産物件・相続した不動産物件に関わらず、売却時を行い利益が発生した場合、その利益に対して税金が課せられます。
上記のように、シンプルでわかりやすい計算方法ですが、それぞれ説明いたします。
譲渡所得は、下記の計算式で計算します。
購入時の経費は、
・仲介手数料
・登記手数料
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
などが含まれます。
・印紙税 登録免許税・
こちらも、売買契約書に必要な印紙税、名義変更、住所変更登記の際にかかる登記免許税を税金として課せられ支払う必要があります。
・相続税・
相続した不動産物件を売却する際、注意しておくポイントなのが相続税です。不動産物件を相続する際には、相続税が必要となります。相続した不動産物件から、非課税財産・葬式費用・借金・債務を差し引いて、さらに基礎控除額をもとに税額の計算をします。
箕面市の不動産物件の売却は税金にも詳しいセンチュリー21オオトリーハウスへ
不動産物件の売却を不動産会社などに依頼する場合、「税金にも詳しい会社」「サポートしてくれる会社」を探されるとこをおすすめします。それは、税務についてサポート体制がある会社に依頼することで、様々な節税対策のサポートなどがあるからです。
箕面市の不動産物件売却は、税金にも詳しいセンチュリー21オオトリーハウスへ。
箕面市に密着しており、豊富な経験と実績のある不動産売買仲介会社です。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/14 17:13
不動産物件の売却行う時に円滑に進めるためには、税金に関する様々な知識を身につけることが大切になります。また、不動産物件の売却を売買の取引を個人で行うケースの場合は、税金関係の手続きを個人で行うことになるでしょう。もし、税金などにあまり詳しくない方が不動産の税務関係を一から行うというのは大変なことでしょう。ですから、不動産物件の売却を行う際は、税金関係に詳しい知識のある不動産売買仲介会社などに依頼をするというのも安心につながるでしょう。
今回は、不動産物件の売却を行う際に必要となり得る税金の種類についてみていきましょう。また、相続した不動産物件の売却時に必要な税金も併せてご紹介いたします。箕面市の不動産物件の売却をお考えの方、ぜひ参考にしていただければ幸いです。
■不動産物件の売却における税金の種類を解説■
【印紙税】
不動産物件の売却時には、収入印紙を不動産売買契約書に貼付する必要があります。
個人の方が不動産物件の売却で支払う印紙税は、買主様と交わす売買契約書に対して、課税されるものになります。また、印紙税とは、課税文書と呼ばれる文書に対して課される税金です。印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税が行われます。課税文書とは、印紙税法で定められている金銭または有価証券の受け取りに関する文書のことです。具体的な例では、領収書・金銭授受けを伴う契約書・借用書・証券・債券・手形などが該当いたします。
（営業に関しない、そして個人が私的財産を譲渡するケースの代金の受取書（領収書）は非課税となります）
不動産物件の取引における不動産物件の売買契約書の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れに関するための金銭消費借契約書等が該当になります。そして、契約書の記載金額により税額が決定いたします。
そして、不動産物件の契約金額によって、収入印紙の金額が変わります。
【登録免許税】
不動産の物件を購入、不動産物件の売買による所有権移転登記、ローン完済後に抵当権抹消登記を行う際に納付する時に発生する税金です。行政に対し、法律で定められた一定の申請手続きを行う際、納める国税になります。登記・登録を受ける方が、納税義務者に該当します。そして、いくら納めることになるのかは、申請する登記の内容に応じ、登録免許税法により、事細かに定められております。
＜登録免許税の計算方法＞
登録免許税の税額＝課税標準×税率
不動産の土地売買による所有権の移転登記については、2019年3月31日まで軽減税率に税額を計算します。
また、一定の要件を満たすケースの場合、住宅用の建物については軽減税率を適用することが可能です。
（課税標準）
税金を計算する際の算定基準のことになります。
納税額を算出する際、必要となる基本的な数値となるものです。ですが、対象となる数値は税金の種類よって違いがあります。所得税の支払いに対するケースでは、納税の対象者である方の総所得額がそちらの対象になります。また、法人税のケースの場合では、企業が経済活動により得ることが可能な所得金額が対象となるのです。
ですが、相続税のケースは所得は関係しません。また、このケースの場合は、相続した資産や金額は対象となります。そのことから、課税標準は税金の種類で対象になる金額は異なります。
【譲渡所得税】
不動産物件や株式・貴金属などを売却を行うことにより発生する所得（利益）を譲渡所得といいます。これらを売却し得た利益に対し、課税の対象となります。譲渡所得には「所得税」「住民税」などの税金が課税されるため、それらを総称し、「譲渡所得税」や「不動産譲渡所得税」と呼ばれています。わかりやすくいうと、「不動産の売却金額」から「当初の不動産購入金額」および「仲介手数料などの諸費用」を差し引きを行った所得にかかる税金になります。基本的には、不動産物件の売却で得られた利益には税金がかかります。また、当時の不動産購入時の金額より不動産物件売却価格が高い場合は、譲渡所得税を確定申告の際、納める必要があります
＜譲渡所得税の計算方法＞
譲渡所得＝譲渡収入金額－（所得費+諸費用）
（譲渡収入金額）
不動産物件の譲渡代金に加えて、不動産物件の契約決済の際に受取る「固定資産税」「都市計画税」の清算金を併せた金額です。
（所得費）
売却を行った不動産物件を購入したときの代金とその際の諸費用を合算した金額をのことをいいます。ですが、不動産購入から売却の流れまで築年数が経過しているため、「減価償却」の差し引きを行う必要があります。
（減価償却）
経年劣化により下がった不動産物件等の価値（減価償却）を差引を行う必要があります。減価償却費は、経年劣化で下がった不動産などの価値（減価償却）を表す費用のことです。
【住民税・復興特別所得税】
譲渡所得税と同様に、不動産物件の売却し利益が発生した際には、「住民税」と「復興特別所得税」を納税する必要があります。
不動産物件の売却で課せられる住民税は、給与所得等でかかってくる住民税とは税率が異なります。
短期譲渡所得（売却した不動産物件を保有していた期間が5年以下のケースの場合）
「譲渡所得の金額×9％」
長期譲渡所得（売却した不動産物件を保有していた期間が5年以上のケースの場合）
「譲渡所得の金額×5％」
そして、不動産物件の売却を行った年の1月1日に5年を超えているかどうかで判断となります。例えば、2000年7月11日に購入した不動産物件を2005年8月21日に売却した場合、短期譲渡所得と判断となります。
不動産物件を売却し利益が発生し納税が課せられるケースの場合、ご自身で申告を行う必要は基本的にはないでしょう。この確定申告をご自身で行えば、その情報がそれぞれのお住まいの自治体に共有され住民税の計算が行われます。
＜計算が行われた住民税を納税するタイミング・支払い方法＞
不動産物件の売却利益にかかる住民税の場合は、売却の翌年に納めます。こちらは、住民税が前年の所得に課税が行われるからです。
（具体的な納付のタイミングは、徴収方法により異なります）
〇2種類の住民税の納付方法〇
住民税の納め方には、「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。利用できる方や納付方法、納付のタイミングなどが異なってくるため、ご自身がどれに当てはまるのかを把握しておくと良いでしょう。
・普通徴収・
ご自身で納付書によって納税を行うことです。不動産物件の売却を行った翌年のおおよそ5月以降に自治体・市役所等から納税通知書と納税書が送付されます。
納付時期は、6月・8月・10月および翌年の1月の4期に分けて、もしくは一括納付も可能です。
納税の支払い方法は、各自治体によって異なりますので、納税書や納税課ホームページでご確認いただけます。
・特別徴収・
お勤め先の会社から給料受給のある会社員の方や、住民税が課税される年金受給者の方などは、特別徴収で住民税を納めるという方法です。この特別徴収の場合、給与や年金の支給金額から住民税が差し引かれます。そのため、ご自身で納付する特別な手続きを行う必要はないでしょう。そして納税額が月々に分割されるため、1回の支払い金額の負担は軽くなります。また、会社員の方の場合であれば、毎年6月から翌年5月までの給与から前年の所得にかかる住民税額を支払います。
また、普通徴収と特別徴収は支払い方法が異なる部分が違いになります。そして、徴収方法により住民税の金額が異なるわけではございません。
不動産物件の売却の利益にかかる住民税は、特例制度などを利用することで軽減できる可能性もあります。ですが、制度を利用される際は自己申告を行う必要があります。どのような制度があるか情報収集を行って、活用されると良いでしょう。
◇復興特別所得税◇
東日本大震災から復興財源に充てるため、2013年1月1日から2037年12月31日まで、通常の所得税に上乗せをして徴収が行われる特別税のことです。この、税率は2.1％です。
また、株式などの投資で利益（譲渡益・配当金）が発生した場合、通常は計20％（所得税15％・住民税5％）の譲渡益税が必要となりますが、2023年12月31日までは更に復興特別所得税が加わり、計20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）となります。
こちらは、居住者等の個人で所得税納税義務のある人は復興特別所得税を納める必要があります。
□相続した不動産物件を売却する際の税金の種類とは？！□
・譲渡所得税・
前途の通り、譲渡所得税は不動産物件の売却時に発生した利益には、「所得税」と「住民税」が課せられる税金のことになります。購入した不動産物件・相続した不動産物件に関わらず、売却時を行い利益が発生した場合、その利益に対して税金が課せられます。
・計算方法？！・
譲渡所得×譲渡所得税の税率＝譲渡所得税
上記のように、シンプルでわかりやすい計算方法ですが、それぞれ説明いたします。
（譲渡所得）
譲渡所得は、下記の計算式で計算します。
売却価格－（購入価格＋購入時の経費＋売却時の経費）＝譲渡所得
購入時の経費は、
・仲介手数料
・登記手数料
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
などが含まれます。
・印紙税 登録免許税・
こちらも、売買契約書に必要な印紙税、名義変更、住所変更登記の際にかかる登記免許税を税金として課せられ支払う必要があります。
・相続税・
相続した不動産物件を売却する際、注意しておくポイントなのが相続税です。不動産物件を相続する際には、相続税が必要となります。相続した不動産物件から、非課税財産・葬式費用・借金・債務を差し引いて、さらに基礎控除額をもとに税額の計算をします。
相続税における税率は、以下の通りです。
一千万円以下 → 10％
三千万円以下 → 15％
五千万円以下 → 20％
一億円以下 → 30％
二億円以下 → 40％
三億円以下 → 45％
六億円以下 → 50％
六億円以上 → 55％
もし、財産を譲り受けた際、基礎控除額を上回る所得がある場合には、相続税が発生します。
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■不動産買取主要エリア■
箕面市箕面・箕面市箕面公園・箕面市西小路・箕面市牧落・箕面市新稲・箕面市温泉町・箕面市如意谷・箕面市白島・箕面市坊島・箕面市萱野・箕面市稲・箕面市粟生間谷・箕面市粟生間谷東・箕面市粟生間谷西・箕面市粟生新家・箕面市粟生外院・箕面市外院・箕面市石丸・箕面市彩都粟生南・箕面市彩都粟生北・箕面市小野原東・箕面市小野原西・箕面市今宮・箕面市西宿・箕面市船場東・箕面市船場西・箕面市桜・箕面市百楽荘・箕面市桜井・箕面市半町・箕面市瀬川・箕面市桜ヶ丘・箕面市上止々呂美・箕面市下止々呂美・箕面市森町西・箕面市森町北・箕面市森町中・箕面市森町南
■不動産物件の買取の査定方法と査定の際にアピールポイント・口コミについて解説！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/04 16:27
買取机上査定とは、不動産物件の買取を希望する売主様の物件情報をもとに、不動産の過去の不動産売買データなどから不動産の資産価値を割り出す方法です。
＜買取机上査定（簡易）で考慮されるポイント6項目＞
・所在地
・築年数
・専有面積、等
・間取り
・類似不動産物件の売却価格事例
・公示地価、基準地価などの公的評価
上記のポイントは少なくとも考慮される可能性が高いでしょう。
物件を現地で確認するわけではなく、周辺で過去に似た不動産物件がどのぐらいで売却成立となったのかを確認したうえで、様々なデータなどを元に、近年の路線価や公示価格の変化変動を考慮して、物件をおおよその売却価格帯で予想をする方法になります。
（公示価格…国土交通省が定める土地の価格のこと、路線価…国が定める道路に面する土地1平米あたりの価格のこと。この2つは土地価格を決める要素の一つになります。）
〇机上査定（簡易査定）〇
［メリット］
・査定にかかる時間が短い
・電話やメールで相場価格を知ることができる
・近隣の方に査定を依頼したことが知られる心配が少ない
・ほとんど手間がかからない
・一度に複数の不動産売買仲介の業者に依頼をすることが容易
・対面でやり取りする必要がない
［デメリット］
・あくまでも概算につき正確性に欠ける
・訪問査定と比べるとで査定の精度が低い
・依頼した業者からの営業がある
・査定依頼した複数のどの査定額が適正なのかわかりづらい
・依頼した業者により査定額にバラつきがある
机上査定は、メールやインターネットサイトなどで依頼をすることが可能です。この方法の場合は、場所や時間や手間をかけずに買取査定の金額を知ることができます。
■買取訪問査定■
訪問査定とは、不動産の売買仲介業者の担当者が、実際に現地を訪れ調査した結果を踏まえ物件を精査し、査定価格の算出方法です。担当者が物件の状態の確認、現地調査への立ち合い、必要な書類の準備を行うことで実際の売却価格を予測する方法です。
詳しく精査されるため、机上査定と比べるとより正確な買取価格を知ることができるでしょう。
＜買取訪問査定で考慮されるポイント9項目＞
・敷地の境界 隣の敷地との境界が曖昧になっていないかの状況の確認
・敷地の形状 正方形に近いほど価格は高くなるでしょう。また斜面の有無なのかについても確認します
・接道の幅員 敷地に面する道路の幅員が何ｍあるかを確認します
・近隣との関係 日当たり、越境・高圧線の有無を確認します
・インフラの状況 上下水道やガスの状況確認
・建物の歪み 建物の傾きや地盤沈下の有無について確認します
・設備修繕 設備の劣化や破損、リフォームなどの修繕の有無の状態の確認
・管理状況 庭の手入れ状態、駐輪場の有無、ゴミ置き場の状況についての確認
・その他 周辺の騒音や臭いや、近隣環境は美観などについての確認
上記の項目を確認するにあたって、複数の書類を用意する必要があります。
査定時に必要な書類には主に以下が挙げられます。
・権利証
・登記簿謄本
・身分証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
もしも、これらが準備が難しいからといって査定を受けることができないわけではありません。ですが、用意しておくことで、今後の流れもスムーズになります。
■訪問査定■
［メリット］
・精度の高い査定結果に繋がる
・査定時に不動産業者の担当者の対応を確認、見極めることができる
・オンライン訪問査定という選択肢も可能
・不動産会社（業者）からアドバイスを受けれる
・不動産（業者）を見極める判断材料になる
［デメリット］
・査定結果が得れるまでに時間を要する
・必要書類などの事前準備に手間がかかる
・価格が必ずしも正確でない可能性がある（査定価格が変わるかもしれない）
・スケジュール調整が必要
・査定依頼社数が多いと情報量が多くなる
買取訪問査定は、より明確な査定価格を知りたい方へおすすめの1つの査定方法です。
■リノベーション・リフォーム歴■
不動産物件を売却する際には、水廻りなどを中心に設備の状況を精緻に確認されます。その際に、すでにリノベーションやリフォームを行っている状態の場合、大きなアピールポイントとなります。
時期や場所をいつどこでどんな感じでリフォームを行ったのかを、詳しく説明することが重要です。
■間取り・動線■
部屋の広さはどのくらいなのか、収納スペースがどのくらい充実しているのか、家事の動線が機能的かどうか、一般的に好まれるかなどのポイントは査定価格に大きく影響します。その他、お部屋や水廻りの状態など、管理の状況についてアピールポイントを事前に整理しておくことが大切でしょう。
■日当たりや風通し■
日当たり良好な南向き窓を広めに取っているや、風通しが良くで開放感ある、湿気がこもりにくカビが発生しにくいなど、わかりやすい事実のある部分は査定の時に率先し、アピールしていくこともおすすめです。
すぐ近くに線路が走っていて騒音がある、近くに墓地がある、周辺環境の内容によっては評価がマイナスの可能性も考えられます。さらに、どのくらいの距離に最寄りバス停があるのか、商業施設や小中高の教育機関はどの位置にあるのか、車移動の時の利便性なども立地条件も左右される重要なポイントです。
箕面市で不動産買取のご相談は地域密着店舗の
センチュリー21オオトリーハウスへ！
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/09/04 16:27
不動産物件の買取査定とは、今後を大きく左右する非常に重要なことです。査定時の良い面とあまり良くない面がそのまま売却の価格に繋がってしまう可能性があるため、不動産物件の買取を不動産会社に任せた状況のままでいいというわけではありません。
物件の情報に漏れがあったり、アピールポイントが伝えきれていないとなると、買取査定価格が低くなる可能性があります。
そして、不動産物件の買取ではその物件の良い部分をどれぐらいアピールでるかが重要なポイントとなります。そこで、今回は、不動産物件売却時の買取査定の方法と、不動産物件の査定の時のアピール部分を解説いたします。箕面市で不動産物件買取をお考えの方は、ぜひ参考にしていただければ幸いです。
■□不動産物件の2種類の査定方法とは？！□■
不動産物件の買取方法には、大きく分けて「机上（簡易）査定」と「訪問査定」の2種類があります。
■買取机上査定（簡易査定）■買取机上査定とは、不動産物件の買取を希望する売主様の物件情報をもとに、不動産の過去の不動産売買データなどから不動産の資産価値を割り出す方法です。
＜買取机上査定（簡易）で考慮されるポイント6項目＞
・所在地
・築年数
・専有面積、等
・間取り
・類似不動産物件の売却価格事例
・公示地価、基準地価などの公的評価
上記のポイントは少なくとも考慮される可能性が高いでしょう。
物件を現地で確認するわけではなく、周辺で過去に似た不動産物件がどのぐらいで売却成立となったのかを確認したうえで、様々なデータなどを元に、近年の路線価や公示価格の変化変動を考慮して、物件をおおよその売却価格帯で予想をする方法になります。
（公示価格…国土交通省が定める土地の価格のこと、路線価…国が定める道路に面する土地1平米あたりの価格のこと。この2つは土地価格を決める要素の一つになります。）
〇机上査定（簡易査定）〇
［メリット］
・査定にかかる時間が短い
・電話やメールで相場価格を知ることができる
・近隣の方に査定を依頼したことが知られる心配が少ない
・ほとんど手間がかからない
・一度に複数の不動産売買仲介の業者に依頼をすることが容易
・対面でやり取りする必要がない
［デメリット］
・あくまでも概算につき正確性に欠ける
・訪問査定と比べるとで査定の精度が低い
・依頼した業者からの営業がある
・査定依頼した複数のどの査定額が適正なのかわかりづらい
・依頼した業者により査定額にバラつきがある
机上査定は、メールやインターネットサイトなどで依頼をすることが可能です。この方法の場合は、場所や時間や手間をかけずに買取査定の金額を知ることができます。
■買取訪問査定■
訪問査定とは、不動産の売買仲介業者の担当者が、実際に現地を訪れ調査した結果を踏まえ物件を精査し、査定価格の算出方法です。担当者が物件の状態の確認、現地調査への立ち合い、必要な書類の準備を行うことで実際の売却価格を予測する方法です。
詳しく精査されるため、机上査定と比べるとより正確な買取価格を知ることができるでしょう。
＜買取訪問査定で考慮されるポイント9項目＞
・敷地の境界 隣の敷地との境界が曖昧になっていないかの状況の確認
・敷地の形状 正方形に近いほど価格は高くなるでしょう。また斜面の有無なのかについても確認します
・接道の幅員 敷地に面する道路の幅員が何ｍあるかを確認します
・近隣との関係 日当たり、越境・高圧線の有無を確認します
・インフラの状況 上下水道やガスの状況確認
・建物の歪み 建物の傾きや地盤沈下の有無について確認します
・設備修繕 設備の劣化や破損、リフォームなどの修繕の有無の状態の確認
・管理状況 庭の手入れ状態、駐輪場の有無、ゴミ置き場の状況についての確認
・その他 周辺の騒音や臭いや、近隣環境は美観などについての確認
上記の項目を確認するにあたって、複数の書類を用意する必要があります。
査定時に必要な書類には主に以下が挙げられます。
・権利証
・登記簿謄本
・身分証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
もしも、これらが準備が難しいからといって査定を受けることができないわけではありません。ですが、用意しておくことで、今後の流れもスムーズになります。
■訪問査定■
［メリット］
・精度の高い査定結果に繋がる
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［デメリット］
・査定結果が得れるまでに時間を要する
・必要書類などの事前準備に手間がかかる
・価格が必ずしも正確でない可能性がある（査定価格が変わるかもしれない）
・スケジュール調整が必要
・査定依頼社数が多いと情報量が多くなる
買取訪問査定は、より明確な査定価格を知りたい方へおすすめの1つの査定方法です。
■□不動産物件買取の査定時、アピールポイント□■
■リノベーション・リフォーム歴■
不動産物件を売却する際には、水廻りなどを中心に設備の状況を精緻に確認されます。その際に、すでにリノベーションやリフォームを行っている状態の場合、大きなアピールポイントとなります。
時期や場所をいつどこでどんな感じでリフォームを行ったのかを、詳しく説明することが重要です。
■間取り・動線■
部屋の広さはどのくらいなのか、収納スペースがどのくらい充実しているのか、家事の動線が機能的かどうか、一般的に好まれるかなどのポイントは査定価格に大きく影響します。その他、お部屋や水廻りの状態など、管理の状況についてアピールポイントを事前に整理しておくことが大切でしょう。
■日当たりや風通し■
日当たり良好な南向き窓を広めに取っているや、風通しが良くで開放感ある、湿気がこもりにくカビが発生しにくいなど、わかりやすい事実のある部分は査定の時に率先し、アピールしていくこともおすすめです。
すぐ近くに線路が走っていて騒音がある、近くに墓地がある、周辺環境の内容によっては評価がマイナスの可能性も考えられます。さらに、どのくらいの距離に最寄りバス停があるのか、商業施設や小中高の教育機関はどの位置にあるのか、車移動の時の利便性なども立地条件も左右される重要なポイントです。
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